商品房预售款监管操作细则

    为贯彻落实《南京市商品房预售款监管办法》（简称《办法》），有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位，特制定本操作细则：

    一、设立监管账户

    1、开发企业在办理商品房预售许可前，应与相关商业银行签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确双方的责任和义务;

    2、商业银行在与开发企业签约前，应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定该标的所需监管资金的总额度。为防止不可预见事件的发生，保证扫尾工程的资金，监管资金的总额度应为监管标的建设资金总额加上建设资金总额度乘20%的不可预见费支出。即监管资金=建设资金总额度(1+20%)。

    3、监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号，同一个项目可以按项目也可以按幢为单位设立监管账号。

    二、监管协议的备案

    1、开发企业应持与商业银行签订的监管协议(一式三份)到房产管理部门办理备案手续，并按《办法》要求提交相关材料；

    2、房产管理部门加盖备案专用章后留存一份，并按监管标的建立文档，同时将相关信息录入商品房预售款监管信息系统，并实行全过程监管。

    三、预售款入账

    1、开发企业或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款（含按揭贷款），由购房人持交款单至监管银行进行付款或用监管行提供的POS机刷卡入账。预售人也可以代收代缴，但必须当日进账。

    2、监管银行应按监管办法与监管协议的要求，严格实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划提供建设资金。

    3、开发企业所收的商品房预售款总额小于监管标的所需监管资金总额时，除可按所收取的款项提取税金外，不得截留或进入其它账户。

    四、预售款申请使用

    1、开发企业根据建设工程完成的形象进度和建设资金使用计划，向监管银行提出资金使用申请，并提交该项目的监理单位出具的建设工程形象进度相关证明；

    2、监管银行对所提交的资料进行审核，符合条件的，应在5个工作日内进行支付；

    3、开发企业在销售中若发生退房的，监管银行应在审验退房资料后，将该套房屋所收取的预收款退还给开发企业；

    4、在建设过程中，若发生较大的工程变更或设备更型，涉及建设资金变动时，开发企业可申请变更工程预算清册，调整监管标的建设资金的总额度。但应向监管银行和房产管理部门提供设计单位或规划部门的变更核定单及建设费用增减预算书以及设备定购单，监管银行根据工程变更核定单和建设费用增减预算书调整监管标的建设资金的总额度。

    5、若监管账户上的资金额度小于该监管标的的监管资金总额度时，监管银行不予支付。若监管账户上资金额度大于该监管标的的监管资金总额度时，大于部分的资金开发企业可还贷或调用。

    五、监管账户的动态管理

    1、监管银行应按月出具其监管标的预售款资金收支情况出对账单。开发企业在获取对账单后应附上已售房屋房款收缴明细表。同时报送市房产管理部门备案。

    2、房产管理部门应不定期对各项目的建设工程进度情况进行抽查，并与上报的形象进度表进行核对。

    六、监管账户结算及注销

    1、开发企业在取得《建筑安装工程竣工验收备案表》后，方可向监管银行提出监管账户的结算和注销的申请，经监管银行审验后，办理结算与注销监管账户手续，并出具监管账户注销证明；

    2、开发企业在办理该项目权属初始登记时，将监管银行出具的注销证明报市房产管理部门，同时办理注销监管手续。

   七、房产管理部门监督工作

   1、按建设项目及监管协议的监管标的建立文档，设立电子台帐；

   2、通过房地产综合业务网中商品房成交情况、监理单位盖章认可的建设工程完成形象进度证明及银行出具的收支对账单，对监管标的预售款的收缴、使用进行动态监督；

   3、受理和查处商品房预售款使用、收缴中违法违规行为。