一、选择监管银行，设立监管账户

    根据《办法》第五条关于商品房预售款使用原则上采取封闭式管理模式的要求，开发企业在选择银行时，首先考虑所监管标的的土地是否设定抵押，如果已设定抵押的，其监管银行应是抵押权人。如果未设定抵押的，开发企业可以自行选择监管银行。
若开发企业选择的监管银行不是土地设定抵押的贷款银行，抵押权人已出具放弃监管的权利报告，否则房产管理部门将不予办理监管协议的备案。

    二、确定监管资金总额

    根据《办法》，对商品房预售款的监管实质是对建设资金的监管。当监管账户中的商品房预售款超过监管资金总额时，开发企业可以调用其超出部分的资金，用于还贷或其它项目的投资。
    因此，在签订商品房预售款监管协议时，首先要确定监管资金总额。根据《细则》，监管资金总额应为监管标的建设资金总额的1.2倍，其中20%的建设资金作为不可预见费。
    要确定监管资金，先要核定建设资金总额。
    建设资金总额指所监管的标的从目前的工程进度起到房屋竣工交付时所要完成的各分项工程所需投入的建设资金总和。(不包含已完成的分项工程的费用)。
    建设资金总额的测算依据：
    1、投标文件、中标通知书；
    2、各类设备定购合同；
    3、各类配套工程建设费。
    为此，我处拟定了分项工程名称一览表，并将各分项工程所包含的内容列出名细，以防止在测算建设资金时漏项少算。
    建设资金应按幢测算，各幢的监管资金为各幢的建设资金的1.2倍。若所签订的监管协议涉及的标的为4 幢住宅楼，则协议中的监管资金则为该4幢监管资金的总和。

    三、签订监管协议

    根据《办法》，开发企业在与银行协议时，应向银行提供五项资料，便于银行进行审验，也作为建设资金提取的依据。
    1、根据投标文件、中标通知书审验监管标的工程预算清册；
    2、根据工程预算清册审验建设资金使用计划表和建设资金总额；     3、审验工程形象进度表与建设资金使用表是否相对应； 监管协议一式三份。

    四、监管协议备案

    根据《办法》和我局制定的监管协议示范文本条款，监管协议未经房管部门备案无效。加盖备案章的监管协议，房管部门、监管银行、开发企业各执一份。
    开发企业在办理备案时，除提交《建设工程形象进度表》和《建设资金使用计划表》外，还需提交经监管银行盖章认可的《预售款监管协议备案表》。但提交的建设工程形象进度表和资金使用计划表应与提供给监管银行的一致。同时自己保留一份。
    监管协议中的监管标的可以是一幢或多幢，可不以申报的商品房预售许可范围的房屋为限。一个项目，开发企业可以签一份或多份监管协议。

    五、监管资金的使用

    被监管银行监管的资金，开发企业可根据分项工程完成的情况，分期或按月支取。
    使用的依据：
    1、监理单位提供的分项工程完成的证明；
    2、资金使用计划表。若资金使用计划表上列举的该分项工程建设资金为100万，则完成该分项工程时，开发企业可以支取100万。
    3、若按月提取监管资金的，则按照建设资金使用计划表上所列的各分项工程在该月份上的资金之和提取。 应强调的是，使用监管资金的首要条件是以完成的工程为前提。

各项表格填报要求及说明

    1、建设工程形象进度表

    建设工程形象进度表按幢填报，各分项工程名称应按我处所列的分项工程名称填报，若无该分项工程的可以删减，如桩基工程，所监管的标的若不打桩，则该分项工程应删减。 建设工程形象进度表须从正在施工尚未完成的分项工程起至工程竣工交付止。按发生的分项工程名称一一列出，并以横道线代表各分项工程开始和完成的时间。

    2、建设资金使用计划表

    建设资金使用计划表按幢填报，该表应与建设工程进度表相对应，即分项工程名称相对应，资金使用时间与分项工程完成时间相对应。
    各分项工程所包含的内容详见分项工程名称一览表，分项工程的建设费用应按照工程预算清册进行填写。
    表中建设资金总额为该幢房屋未完成的各分项工程建设费用之和。已完成的分项工程资金可以不填。
    特别说明：建设资金使用计划表与开发企业实际制定的资金使用计划有一定的差别。如土建工程费，开发企业可能按合同提前预付一定比例工程款，也可能施工单位垫资，待完成一部分进度后再支付。但所申报的资金使用计划表，则强调的是完成该分项工程后，方可提取该部分费用。但考虑部分分项工程时间跨度较大，且建设费用较高，因此可以将该分项工程资金均衡至建设期的各时点上，以保证后续工程的建设资金。

    3、预售款监管合同备案表

    预售款监管合同备案表是开发企业在向房产管理部门办理监管协议备案时提交的经监理单位、监管银行认可并加盖公章的表格。
    该表分三大部分:
    第一部分主要是各单位名称、联系人、联系电话及监管标的、监管账户、监管账号；
    第二部分为监管标的概况，应按幢填写，房屋结构应按共有共用部位明细表中结构形式填写，如混合或钢混；装修标准应按精装修或毛坯填写；建设资金总额为建设资金使用计划表中建设资金总和；监管资金为建设资金总额的1.2倍，各幢监管资金总和应与监管协议上的监管资金数额一致。
    第三部分为监管标的的进度，应按幢填写目前建设工程已达到的形象进度情况。

    4、商品房预售款使用申请表

    商品房预售款使用申请表是开发企业向监管银行申请使用商品房预售款应提交的表格。表中监管合同号是监管银行编制合同编号；合同备案号是房产管理部门在办理监管协议备案时，按建设项目、监管标的编制的合同号，一般一个建设项目设定一个备案号，同一个项目不同监管标的、不同监管协议的以分号区别。
    表中监管资金总额即是监管协议中的监管资金；已使用额度为各月累计使用的监管资金数量；监管资金剩余为监管资金总额减去已使用监管资金的数额；本次申报使用额度应根据各幢完成的建设工程形象进度，按照各幢建设资金使用计划表中对应的分项工程所列的资金额度总和填报。
    表中工程形象进度完成情况应以幢为单位填报。表中监理单位意见主要对表中所填报的工程形象进度完成情况的是否属实，予以认可。

    5、月商品房预售款收支月报表

    凡办理商品房预售款监管协议备案的建设项目，开发企业在取得商品房预售许可证后，开盘销售已收取房款的或已向监管银行支取监管资金的，根据《办法》和《操作细则》，应按月向房产管理部门申报监理单位认可盖章的建设工程完成的形象进度证明、监管银行出具的预售款收支对账单及已售房屋房款收缴明细表，同时提交该报表。
    该报表作为房产管理部门实施商品房预售款动态监管的依据。一个合同备案号应填写一份月报表。该表主要为二大部分。
    第一部分为监管标的预售款收缴情况，按幢填写。其中可售面积、可售套数以网上房地产公示的楼盘为准；应收房款以买卖合同中约定的合同价款为准；月实收房款不含认购协议所收取的定金；月银行进账款以银行对账单为准。
    第二部分为建设资金使用情况，按幢填写。初始监管资金为各幢建设资金使用计划表中建设资金总额；月资金计划使用额按照建设资金使用计划表上所列的各分项工程在该月份上的资金之和计取；月资金实际使用额为开发企业实际向银行支取的监管资金中的金额；累计资金使用额为开发企业多次向银行支取的监管资金中的金额之和；监管资金剩余为初始的监管资金减去累计资金使用额；表中的还贷金额和调用金额为开发企业所收取的商品房预售款超出监管资金时所调取的资金。
    该表应于每月十五日上报房产管理部门。

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