营业税

  1、问：2006年6月1日后，个人转让住房如何缴纳营业税?
    答：(1)2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额缴纳营业税。
        (2)2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
        (3)2006年6月1日，个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

    2、问：我市个人转让住房，享受税收优惠政策的普通住房标准是什么?
    答：享受优惠政策的住房(以下简称：普通住房)应同时满足以下条件：   
    (1)住宅小区建筑容积率在1．O(含1．O)以上；
    (2)单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下；
    (3)实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)。

    3、问：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为要缴纳营业税吗?其购房时间以何为准?
    答：也要缴纳。其购房时间确定：
    (1)对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，按发生继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；
    (2)对通过其他无偿受赠方式取得的住房，按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

    4、问：根据国家房改政策购买的公有住房如何确定购买房屋的时间?
    答：以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则。

    5、问：个人房产交易应缴纳哪些税?税率各是多少?
    答：个人房产交易应以交易市价为计税依据，按营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税，税率5％；应缴纳的城市维护建设税和教育费附加，其计税依据为营业税税额，税率分别为7％、4％；印花税税率O.05％。

    个人所得税

    1、问：房产交易中个人所得税的纳税义务人是谁?
    答：房产交易过程中转让方是个人所得税的纳税义务人(简称：纳税人)，转让方(纳税人)应在房屋产权转移过户前，凭本人《居民身份证》、《地税联系单》在地税窗口办理申报纳税手续。非产权人办理的，须持有《授权委托书》。   
    2、问：个人所得税有哪些征收方式?
    答：查验征收方式：纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，经税务机关审核后按以下公式计算：
    应纳税所得额=转让收入额-房屋原值-相关税费-合理费用
    应纳税额=应纳税所得额*20％
    核定征收方式：对于购买取得的住房再出售纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对纳税人实行核定征税。应纳税额=转让收入额*征收率。核定征收率南京暂定为1％。

    3、问：查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备什么审核资料?
    答：原值里的相关税费按购入时应缴纳的税费计算，须提供正式发票但不包含物业维修基金。
    商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》。
    自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
    经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
    已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》。
    拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》。

    4、问：查验征收方式中相关税费如何确认?应准备什么审核资料?
    答：“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金。

    5、问：查验征收方式中合理费用如何确认?应准备什么审核资料?
    答：合理费用包括以下费用：
    住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
    (1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；
    (2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。
    住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
    手续费公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

    6、问：房产转让个人所得税有哪些优惠政策?如何申请?
    答：优惠政策(一)对出售自有住房并拟在1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。纳税人在购买房后，可向税务机关提出全部或部分退还纳税保证金的申请。经税务机关审核批准后予以退还。非产权人重新购房的，须携带《结婚证》和《户口本》。
    优惠政策(二)对个人转让自用5年以上，并且确是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。纳税人应提前3天向税务机关提出书面申请和有关资料。纳税人须承诺转让的住房为家庭唯一住房，《承诺书》需本人及家庭成员签字认可，并携带《户口本》。

    7、问：个人所得税纳税资料审核、减免税申请何时?在何处办理?
    答：纳税人应提前3天，携带有关审核资料和申请书，到房地产交易市场地税窗口办理审核或减免税申请手续。

    8、问：纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，应如何处理?
    答：纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

    9、南京市经济适用住房的价格标准是多少?
    答：按南京市人民政府经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

    l0、问：对无偿受赠的房产再转让有哪些税收规定?
    答：(1)时间确定：对产权来源为：继承、遗嘱、离婚、赡养、直系亲属赠与方式取得的住房，以原购房时间连续计算；对其他无偿受赠取得的住房，以受赠时《房屋产权证》或《契税完税证》上注明的时间确定。
      (2)个人所得税计算：对继承、遗嘱、离婚、赡养、无偿受赠等房产，再次转让的。
    个人所得税=(售房市价-税金-费用)×20％

    11、问：如何办理个人所得税退税?
    答：纳税人交纳个人所得税后，
    (1)在当月25日前申请退税的，在原纳税窗口办理重新申报手续，多退少补；
    (2)在当月25日后申请退税的，在鼓楼地税分局受理窗口办理(上海路46号，电话83329293)。

需提供的证据资料

1、问：房屋产权人在办理房产交易纳税手续时，应提供哪些资料？
    答：房产交易中转让方（销售方）为地税纳税义务人，在办理产权证过户时，转让方本人应凭身份证件、《房产交易地税联系单》在地税窗口申报纳税。

2、问：如果房屋转让人（销售人）因故不能到场的，应如何办理纳税手续？
    答：房屋转让人（销售人）因故不能到场的，可以书面委托他人代理申报纳税。受托人应携带：（1）委托人身份证件及有效委托书，（2）受托人身份证件。

3、问：如果纳税人要求以契税交纳时间作为购房时间，还应提供什么资料？
    答：还应提供《契税完税证》。

4、问：如果房屋产权来源为"房改购房"，且纳税人要求以购房契约或付款时间作为购房时间，应提供哪些资料？
    答：应提供《南京市公有住房购房契约》和付款收据。

5、问：如果纳税人按差额申报营业税的，须提供什么资料？
    答：须提供购房发票。

6、问：如果纳税人按查验方式（20%）申报缴纳个人所得税，须提供什么资料？
    答：须提供购房发票、《契税完税证》、贷款合同及利息清单（银行盖章）、装修合同及装修费发票、办证手续费、公证费等合理费用的发票。

7、问：如果纳税人申请按"五年家庭唯一住房"政策减免个人所得税，应提供什么资料？
答：应提供家庭成员身份证件和《居民户口簿》，对于未婚、离婚等单身人员，应提供民政、公安部门出具的相关证明。

8、问：如果纳税人申请按"一年内买房卖房"政策抵免个人所得税，应提供哪些资料？
答：应提供新购住房的《购房契约》、《房屋产权证》、购房发票和《契约完税证》。

9、问：如果产权来源为：继承、离婚、赡养、直系亲属赠与，且纳税人要求按原购房时间连续计算的，应提供哪些资料？
    答：应提供原产权证复印件或《契税完税证》、直系亲属赠与合同、离婚财产分割协议等资料。

10、问：享受个人所得税优惠政策的，办理房产交易手续时需附哪些资料？
答：享受前述个人所得税优惠政策（一）的，纳税人须凭购房契约、购房发票、契税完税证、产权证等办理减免税手续；享受优惠政策（二）的，纳税人须提供家庭成员身份证、户口簿、结（离）婚等证明，纳税人还须填写承诺转让的住房为家庭唯一住房的《承诺书》，并由本人及家庭成员签字认可。

11、问：二手房交易申请退还保证金时需报送哪些资料？
    答：申请退还保证金时需报送：（1）申请退还保证金的报告、房产证明（买房和卖房的都要有）、契约（买房与卖房）、身份证、完税证明、购房发票，（2）如果房产共有权人有除夫妻外的人，要出具房产部门开具的分配比例证明，（3）如果夫妻还要带结婚证等证明其关系。

以上所需资料均要求提供原件、复印件。