房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。这一点是很重要的，因为有的学者认为房地产业不是或者不能作为支柱产业。一个行业能否作为支柱产业，不是人为主观加上的，而是客观决定的。正如“国六条”指出的那样，房地产业关系到保持整个经济平稳较快增长这个大局，关系到满足广大群众的基本住房消费需求的根本利益，关系到实现全面建设小康社会的根本目标，这就客观地决定了它的支柱产业的作用。

　　正确估计房地产市场形势

　　一方面要看到房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。从投资看，2005年全国完成房地产开发投资为15759.3亿元，同比增长19.8％，比前两年的增幅回落了将近10个百分点。根据经验，房地产投资增长率控制在国内生产总值增长率的两倍以内比较合适，2005年我国GDP增长9.9％，房地产投资增长率为19.8％。可以认为：房地产投资与GDP增长的对应关系已趋向合理。

　　从房价看，就全国整体而言，2005年商品房销售均价涨幅逐季回落。一季度同比上涨2.5％；上半年同比上涨10.1％；前三季度同比上涨8.8％％；四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨7.5％，涨幅回落3.6个百分点。当然还有少数城市房价上涨仍然过快。

　　另一方面也要看到房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

　　坚持双向调节的原则

　　调整住房供应结构，引导合理消费，包括合理引导住房消费需求和消费模式。供、求双向调节，是力求在一定的经济发展阶段，争取做到供求平衡，从而抑制房价过快上涨的唯一有效措施。“国六条”继续坚持了这个措施，体现了政策的连续性和稳定性。

　　在调整住房供应结构方面，再次强调要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。这个问题在以前的两个“国八条”中都一再强调过，关键在于真正落到实处。例如户型面积问题，在某种程度上是区别住房档次的主要标准。以往确定普通商品房的面积标准是120平方米，各地还可以上浮20％，提高到了144平方米。

　　这样的大户型显然脱离了中低收入者的消费水平。重点发展中小户型是势在必行。因此，这次要求真正落实，要求各地制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

　　在引导消费中讲了两个方面。一个是引导消费需求，使它与当前经济、社会的发展阶段、发展水平相对应，包括克服大户型等超前消费，以及合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。另一个是消费模式，提倡多元化的消费模式，例如，是买房还是租房，是买新房还是买旧房，要根据住户的消费能力来决定。

　　控制拆迁量仍然是引导消费、解决供求矛盾的重要措施。有资料显示，拆迁安置用房大约占商品住宅竣工面积的一半以上。例如，2005年拆迁量为1.6亿平方米左右，按照1：1.3的比例安置，需要2亿多平方米的供应量，而2005年的住宅供应量为4.6亿，安置用房超过了50％。在一定供应量下，通过控制拆迁量来缓解被动需求，从而缓解供求矛盾，是必然的措施。

　　分类指导区别对待

　　当前要解决的重点问题有三个：少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。这三个问题，就是“国六条”调控的目标和政策的指向。与去年相比，投资增长过快已得到抑制，已退出主要矛盾之列；而且，从经济规律来看，压房价和压投资很难两全。“分类指导，区别对待”，是国家对房地产宏观调控中一贯强调的重要原则。学习和领会这次国务院常务会议的精神，当前房地产调控特别应该在贯彻这个原则上下功夫，认真做好调控政策的细化、实化工作。

　　先说“分类指导”。一是按各地房地产市场发育程度分类，大体可分为发达地区、中等发达地区、欠发达地区三类；二是按房地产产品分类，大体可分为住宅商品房、非住宅商品房两大类。其中，住宅商品房又可分为高端、中端、低端不同档次的商品住宅，非住宅商品房又可分为写字楼、商业服务业用房、旅游设施用房等等；三是按商品住宅的性质分类，可以分为市场性商品住宅和社会保障性商品住宅(经济适用住房、廉租住房)；四是按市场走势分类，可分为平稳发展、稍有波动、急剧波动等态势。应该对不同类型的地区和不同类型商品房，有针对性地加以指导。
　　例如，目前经济适用住房制度方面的问题一是供应严重不足。经济适用住房投资连续几年同比下降，2005年完成投资565亿元，同比又下降6.8％％，投资占商品住宅总投资的比重仅为3.6％，同比下降一个百分点；二是从生产到分配各个环节都还不够规范，致使一些人对这项制度产生了怀疑。同时，住房二级市场和租赁市场发展较慢，说明我国住房市场发育得还很不健全。因此，根据分类指导的原则，“国六条”对这三个不同类型的要求是：城镇廉租住房制度要加快建立，经济适用住房发展要加以规范，住房二级市场和租赁市场要积极发展，从而有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　再说“区别对待”。“国六条”指出：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。我觉得，这其中都包含了区别对待的要求。有区别才有政策。笼而统之、无区别、一刀切的政策，往往收不到预期效果。

　　从调整住房供应结构来看，既定方针是要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。那么，对这些住房，就应当制定出区别于高端商品住房开发、销售和转让环节的有关税收政策、信贷政策、土地政策。例如，对中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的用地，就要适当多供应一些。对供求关系矛盾比较大的地区，也要适当多供应一些土地。

　　从引导合理消费来看，也要进一步发挥细化的区别对待的税收、信贷政策的调节作用。

　　例如，自住购房与投资购房，购买第一套住房与购买第二套住房，卖旧买新改善居住条件与投资性购房转让交易等等，都应有不同的税率、利率政策。

　　完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

　　这一条非常重要，因为它关系到对市场的预期。而预期对市场的影响是非常大的。前一段出现统计数字的混乱，有些信息不够准确。现在一方面要提高信息的准确性，另一方面要把准确的信息公诸于众，让老百姓自己判断，以免被一些不实信息所误导。特别是作一些预测性的言论的学者专家，要抱着负责任的态度，关键是要多研究一些市场经济规律性的东西，让老百姓按照事物的发展规律自己去作判断。而不要作一些很具体的，甚至用如同儿戏的打赌的方式去预测市场动向。

　　调控精神很突出

　　政府要切实负起调控房地产市场和解决广大中低收入家庭住房的责任。房地产市场的地域性很强，而地域性差异主要体现在不同城市。因此，“国六条”一方面要求各地区、各部门要统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作；另一方面要求各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。好比是城市交通，车行道、人行道，各有其道，各行其道。

　　这次调控精神有两点很突出，一是政策落实，二是政策细化。如果各地能够认真落实，调控效果会进一步显现。

　　最重要的是住房供应体系将进一步完善。住房制度改革的思路是：针对不同收入的家庭制定不同的住房政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房的途径。如果实现市场型和保障型两条腿走路，买房和租房两条腿走路，住房一级市场和二级市场两条腿走路。

　　那么，在解决住房问题中，政府有责，开发商有责，各有其责，各负其责，住房问题就会解决得更快一些。

　　随着中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供应的增加，中低收入家庭住房的问题将会加快解决，住房交易会进一步活跃，再加上进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为等措施，房地场市场将会更加成熟，更加理性地向上行发展。

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长　张元端