以房控税以票管税先税后证　

　　日前，山东省规范和发展房地产市场现场会在青岛举行。会上重点介绍并推广了青岛市地税局围绕规范和加强房地产业税收管理，实施“以房控税”、“以票管税”、“先税后证”的征管措施和长效机制，推动了税收管理科学化、精细化、规范化、一体化和社会化发展的先进经验。

　　据介绍，青岛市地税局针对房地产行业过去存在的房源不明，收入不实，税源不清的问题，实行了以房源控制税源的管理办法。

　　一是实行了房源登记备查制度。督促房地产企业建立反映开发项目详细辅助性账簿“开发产品备查簿”，记载房源的明细信息，加强了对房屋的实物监控。

　　二是建立了信息共享机制。主动与建委、土地、规划、房管等部门交换信息，加强信息比对分析，及时发现“地下工程”，防止漏征漏管。

　　三是推行了房屋销售清算办法。对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。同时，按照房源控制税源的思路，拉长了征管链条，把过去从“开发商—税源—税收”的粗放型管理模式转变为从“开发商—开发项目—房源—税源—税收”的精细化管理模式，达到了以房源控制税源的目的。2000－2005年累计组织房地产税收收入89.72亿元，年均增长38.56％。

　　青岛市地税局自行开发并于2005年推广应用了房地产业税收管理软件，整合了房地产企业及其各个开发项目基础数据和纳税情况，规范了数据录入，从而掌握了房屋开发总量、销售数量和存量；同时，通过机开预收款专用收据或专用发票，进一步丰富了房地产管理的手段，完善了对销售收入的监控，房地产企业收到预收款，必须开具“房地产业预收款专用收据”。购房者缴齐房款后凭专用收据到房地产企业才能开具专用发票，持专用发票才能办理房地产产权证书，这样就有效地监控了各税的缴纳情况，起到了“以票管税”的作用。

　　青岛市地税局依法委托各级房地产交易管理部门，对“二手房”交易实行了“源头代征、各税统扣、先税后证”的办法，并于2005年初自行开发了代征税收软件，作为办理产权证的前置条件，衔接在房地产交易信息系统之中，如不代征“二手房”交易涉及的各项税收，系统就无法打印《房地产权证》，用现代化的技术控管代征税收工作，不仅强化了税源源头控管，保证了税收及时足额的代征代缴，而且也规范了代征人员的代征行为，有效地防止了税收流失。2001年至2005年，市房地产交易中心累计代征税收2.68亿元，其中2005年代征税收1.21亿元，比上年增长62.75％。